近两年Flagship Lending和我们的合作伙伴联手帮客户做成了多笔Short Sale 交易，虽然在交易及贷款过程中遇到过各种各样的问题，但我们凭着多年的经验最终解决困难帮客户顺利成交。其中一个客户更是以低于评估价值十多万美元的价格买到了她的梦之房。当然以优质的专业服务最终让客户开心的入住新房是我们的职责所在，更希望我们的经验能让跟多的同胞受益，或至少带来一些有益的科普。
Short Sale是什么，它和Foreclosure有什么区别？
当房产贷款人/业主无法偿还房贷时，银行通过参与出售或进一步收回产权等方式来追回贷款。根据问题程度不同，目标房产的最终状态通常包括亏本出售（Short Sale）、公开拍卖（Foreclosure through Public Auction）、银行持有（Real Estate Owned by the Lender，简称REO）这三种类型。如果Short Sale没有成功，房产产权转移给银行，后者以公开拍卖的方式出售房产来收回损失。如果公开拍卖未能找到满意买家，银行会将问题房产纳入银行资产的一部分做进一步处理。
在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（Short Sale）。通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。对于银行来讲，批准Short Sale可以避免Foreclosure带来的更多的律师费，拍卖费及不确定性，所以对银行来说算是损失较小的一种合理选择。
如何判断一个房子是不是Short Sale?
通常Short sale 的房子上市的信息和普通房子没有太大区别。有些时候Short Sale的房子明确注明Short Sale，但并非所有情况下上市的房产由于明确的Short Sale标识。如果房产上市信息里有以下标注，通常也是Short Sale:
· Subject to bank approval (须经银行批准)
· Notice of default (贷款违约)
· Give the bank time to respond（银行回复需要时间）
· Headed for auction（将要拍卖）
· Third-party review required（须经第三方审阅）
买方也可告诉自己的房产经纪购买Short Sale房的意愿，房产经纪可以在自己的数据库里定向查找Short Sale房源。
投资Short Sale房的优劣分析及注意事项
相对于一般市面上的房子：
· 价格划算：Short Sale房的房价通常要低于市场价5%-20%，不论是自住还是投资，都相当划算。本阶段业主仍拥有房屋的产权，房产的状况通常也是拍卖房中的最佳。而且，投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查。
· 买卖合同中买方仍有房屋检查的意外条款。如果房屋检查买方觉得一些问题无法接受，仍可退出交易而不受损失。不过Short Sale的房产一般按当前状况原样出售，有问题需要自己修理。
· 购买期相对较长：买家的购房交易需要得到银行批准，所以等待批准的时间会比较长，一般需要2-3个月，甚至需要4个月甚至更长时间。
· 交易变数相对较大：卖方银行会按固定周期来接受报价，议价，并作出最终决定。如果交易价格太低，该项交易将被卖方银行拒绝，投资者将白白浪费一大把时间。
而相对于现场拍卖（Auction）通常不接受买家的房屋检查的情况，购买Short Sale 的房产还是风险较小的买房方式，比较适合我们普通大众，唯一要注意的是在买房贷款过程中时一定要把相对较长的房产交易时间和交易的不确定性规划进去。想了解更多详情，请按以下方式联系旗舰贷款Flagship Lending的贷款经纪人Yan Guo和The Jane Lee Team的地产经纪人Grace Yu。
Flagship Lending © 2020
