好多留美华人喜欢买房买地，热衷于将房产作为一种投资方式。以租养贷，以房养房，成为一部分华人房产投资的信条。的确，随着最近市场利率走低，房产市场价格适中，最近我们时不时地收到客户垂询有关投资房贷款的情况，在此以一篇短文概括一下有关问题及我们的解答。
- 投资房的贷款利率与自住房有什么区别？
一般来说投资房的贷款利率比自主住房高0.50%-0.75%左右。从历史数据看，因为投资房借款人自己不在此房居住，贷款违约（loan default）的可能性更高，银行相应地要收取更高地利率。
- 投资房的贷款申请条件与自住房有什么区别？
投资房的贷款申请条件相对要高一些：投资房需要的首付也较高，如果要得到相对较好的利率，一般需要付25%或更多的首付；投资房申请人的信用分要求也更高；曾经做过房东的申请人更容易申请到贷款等。
- 投资房贷款有没有税收上的优惠？
贷款费用及利息都可以用来抵税: 点数(Points), 过户结算费(Closing Costs)，房产评估费，保险费，产权费(Title Fees)。需要附加说明的是，贷款中的一次性收费需要平均到每年来抵扣当年的税负。比如你的贷款是15年期，你需要把一次性贷款费用除以15用于当年的抵税。
- 投资房的房屋类型对贷款有什么影响？
购房者选择不同的房屋类型，如合作公寓（Co-op），独立产权公寓(Condo)等，对申请贷款都有影响。尤其是合作公寓（Co-op），因为产权结构不同，贷款上要求的材料更加复杂。所以，投资者在看房时，一定要搞清楚投资的是什么类型的房产。
- 投资房贷款算居住房贷款还是商业贷款（Residential Mortgage or Commercial Real Estate）？
居住房贷款相对利率要低一些，但是只局限于一到四单元的家庭房产（1-4 unit）， 四个家庭以上就算是商业贷款。对于成立公司的投资人来说，商业贷款投资地产也有其优势：投资房产范围可以更宽泛（比如疗养院及老年公寓等），对投资人的收入要求及首付要求要低一些，因而投资杠杆效益更高。不过商业贷款通常对公司财务及信用记录，房产的出租收益前景等有较高要求。商业贷款利率通常比居住房贷款高一些，另外可能要缴纳年费及提前还贷的罚款等。
- 投资房贷款能否以自住房申请贷款获得较低利率？
如果你以自住房的利率获取了贷款, 你签署的贷款合同上的居住类型条款会要求60天之内入住，并住满至少一年的时间（参见Uniform Mortgage Instrument第六款 — 居住类型）。如果一年之后你升级自住房，可以把以前的自住房出租。另外度假房（或称第二住房/2nd home）也可以较低利率获得贷款，不过大部分银行对度假房的定义和居住有所限制。如果你已有自住房和度假房并打算另买一套房产过户后即出租，我们建议不要以自主房的名义去贷款，否则可能会因Occupancy Fraud的嫌疑引起法律纠纷。如有特殊情况，建议签订合同之前咨询您的贷款经纪人或房产律师。
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